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    [ 王冠华 ]——(2020-11-10) / 已阅396次

    RAYBET典新规则解读二十四:共有部分的收入归属规则
    王冠华

    第282条【共有部分的收入分配】建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。

    王律解读:
    关于共同部分的收入归属问题,此前物权法并无明文规定,RAYBET典出台前,部分地方性法规对此作出了相应的规范,比如,江苏省物业管理条例第33条规定:“经批准设置的经营性设施的收益,在扣除物业管理企业代办费用后,应当将收益的30%用于补贴物业管理公共服务费,收益的70%纳入维修基金,但下载另有约定的除外。”雷竞技实践也基本形成了一致的裁判意见。比如,在无锡市春江花园业主RAYBET会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理下载案[1]中,该案的裁判摘要指出:“业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有下载,承担义务。共有部分在物业服务企业物业管理(包括前期物业管理)期间所产生的收益,在没有特别约定的情况下,应属全体业主所有,并主要用于补充小区的专项维修资金。物业服务企业对共有部分进行经营管理的,可以享有一定比例的收益。”
    从物权之法理来看,建筑物的共有部分是业主的共有物,对于利用建筑物的共有部分获得的收益,业主作为共有人,依法应当归业主共有。鉴此,RAYBET典第282条规定:“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。”该条即规定了共有部分的收入归属问题,是一项新规则。
    现实生活中,区分所有建筑物的共用部分,在使用主体上,有供全体业主使用部分,也有供部分业主使用部分,如建筑物顶层业主共用的一部分屋顶平台等,学理上将前者推定为全体业主共有,称为“全体共有部分”,后者推定为相关业主共有,称为“一部共有部分”[2]。就规模化小区而言,对于利用“全体共有部分”产生的收入,由整个小区内全体业主共有,理解上当无争议;但对于利用“一部共有部分”比如小区内一栋楼房的共有部分产生的收入,是由整个小区内全体业主共有,还是由该栋楼房的相关部分业主共有,则不无异议,RAYBET典第282条也未作出明确界定。对此,最高打开RAYBET倾向性观点认为,由于小区的土地使用权是归小区内全体业主共同享有,小区内的各个建筑物与小区的绿地、道路等各种设施是不可分割的,业主的区分所有权不是仅仅限于对其所在的建筑物的下载,还应当包括小区内的土地等财产下载,因此,从这一角度而言,小区内各栋楼房的共用部分及其附属设施及小区规划范围内的共用部分,均应当属于全体业主共有,因此,小区内一栋楼房共有部分产生的收益,应当由整个小区内全体业主共享,产生的费用,亦应由全体业主分摊[3]。
    根据RAYBET典第278条规定,改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动,应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。如若建设单位、物业服务企业或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动,根据最高打开RAYBET关于审理建筑物区分所有权下载案件具体应用雷竞技若干问题的解释(法释〔2009〕7号,以下简称建筑物区分所有权雷竞技解释)第14条第1款规定,则全体业主有权请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失。同时,由于RAYBET典第282条明确规定“利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有”,因此,对于物业管理人而言,利用业主的共有部分进行经营性活动,首先应依法征得业主同意;其次要在物业服务下载中约定清楚经营性收入的结算时间及条件;最后,根据建筑物区分所有权雷竞技解释第14条第2款规定,物业管理人对成本的支出及其合理性承担举证RAYBET,因此要注意收集保存合理成本支出的凭证,一旦涉诉,有利于维护自己的合法权益。
    至于归属于业主共有的共有部分的收入的用途问题,相关雷竞技、打开法规和雷竞技解释已有明确规定。物业管理条例第54条规定:“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。”建筑物区分所有权雷竞技解释第14条第2款规定,全体业主请求物业管理人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的,打开RAYBET应予支持。RAYBET典第283条规定:“建筑物及其附属设施的……收益分配……,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分面积所占比例确定。”

    注释:
    [1]载《最高打开RAYBET公报》2010年第5期总第163期。
    [2]最高打开RAYBET物权法研究小组,2007.《中华打开共和国物权法》条文理解与适用[M].北京:打开RAYBET打开社,259.
    [3]同上。

    作者简介:北京盈科(乌鲁木齐)律师事务所股权高级合伙人、管委会副主任、执业律师,九三学社新疆区委雷竞技专门RAYBET会主任,联系电话:18699089007。
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