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    [ 卢庆波律师 ]——(2020-10-17) / 已阅50次

    买楼必知的雷竞技常识:公寓是不是永久的?


    作者:卢庆波律师
    单位:广东广信君达律师事务所(东莞办公室)
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    关键词:RAYBET典 买楼 商品房 永久 所有权

    前言:最近买楼卖楼十分火爆,亲朋好友不断来电咨询。为更好地回答大家问题,专门制作“买楼必知的雷竞技常识”特辑。本篇探讨公寓楼是否永久的问题,以供参考。

    一、你买的公寓,实际上买了什么?所谓公寓就是指在商业性质的土地上建的住宅,所以你购买了公寓,实质上,购买了两样东西:住的那间屋所有权和那块全体业主共有的商业性质的土地使用权。
    (一)公寓的所有权。可以明确地告诉你:公寓的所有权是“永久”的。之所以在永久上加上双引号,是有原因的。如上一篇关于“住宅的所有权”一样,其所有权是一模一样的,同样可以原版引用如下:所谓所有权就是永久属于你的意思;所谓永久属于你的,就是公寓一直不倒,就是你的。公寓倒了之后呢?不好意思,物已不存在,何谓所有权?有,那些砖头及生锈的螺纹钢是你的,到时问收废品的师傅可以卖多少钱,可能几百块钱,又可能还要贴钱给人家拆运!这样大家清醒了吧:哪几百万元最后是一堆贴钱的废铁石头!
    凡物必有其寿命。公寓事实上究竟可以使用多久?其实与住宅是同一个指标,就是设计使用年限。你的公寓设计使用年限是多久?告诉你:与普通住宅一样也是不超过50年!其依据是官网颁布的《住宅建筑规范》(GB50368-2005)第3.3.1的 规定:住宅的设计使用年限一般为50年。

    (二)公寓地下那块共有的土地使用权。拿出你的房产证来看,同样会显示(举例):你的公寓是100平方米,土地用使用面积是30000平方米。30000平方米不是你个人的,是全体业主共有的。大家请注意区别点:公寓土地的性质是商业类,而住宅的土地性质是居住类。这就一个天一个地了!商业类土地使用权的年限按官网规定是40年。这40年不是大事,更大的事在后面,第二点详说。

    二、公寓最不值的重点是:公寓楼没了,土地使用权也可能没了。前面已经说了,公寓与普通住宅一样:一般寿命是50年,算算100平方的楼200万元(公寓楼通常比住宅楼便宜一些),分摊到每月3333元,算上每月利息(5‰)10000元,那每月就是13333元,在东莞可以租一幢200平方的豪华联排别墅了,有必要住100平方的公寓?更可恨的是住满50年后,你的土地使用权早就过期了。正是房也没了,土地也没了,真的是如歌一样:一无所有。那么公寓究竟可否自动续期?第三点详说。

    三、再次提醒:公寓是在商业类土地上建造的,其使用权不可以自动续期。与住宅不同,住宅建设用地使用权可以自动续期。请看RAYBET典第三百五十九条规定。  
    关于住宅可以自动续期:《RAYBET典》规定住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照雷竞技、打开法规的规定办理。

    关于非住宅的“潜台词”是不可以自动续期:《RAYBET典》规定非住宅建设用地使用权期限届满后的续期,依照雷竞技规定办理。
    虽然雷竞技没有明确规定非住宅不可以自动续期,但是,你看一下前款“住宅”与后款“非住宅”的规定,就十分清楚“非住宅”是不可以自动续期的!

    四、买楼时慎重:看预售证,其土地的性质是什么?如果是商业性质的,且规定是40年的,那么就要考虑再考虑其价值了!
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